Rendement
BAR en NAR berekenen: zo beoordeel je een beleggingspand
De BAR is het eerste getal dat beleggers naar elkaar roepen. Maar zonder de NAR en je financiering zegt hij weinig. Zo reken je beide uit.
BAR: het bruto aanvangsrendement
De BAR is de bruto jaarhuur gedeeld door de totale investering:
BAR = bruto jaarhuur ÷ (koopsom + kosten koper)
Koop je een woning voor € 350.000, betaal je € 28.000 overdrachtsbelasting en € 5.000 overige kosten en is de huur € 1.650 per maand, dan is de BAR € 19.800 ÷ € 383.000 = 5,2%.
Sommige beleggers rekenen met de koopsom zonder kosten. Dat geeft een hoger getal, maar is minder eerlijk. Vergelijk dus altijd appels met appels.
NAR: het netto aanvangsrendement
Bij de NAR haal je eerst de exploitatiekosten van de huur af:
NAR = (bruto huur − exploitatiekosten) ÷ totale investering
Exploitatiekosten zijn onder meer onderhoud, OZB, waterschapslasten, verzekering, VvE-bijdrage, erfpacht, beheer en een buffer voor leegstand. Bij woningen is 20% tot 30% van de huur een gangbare vuistregel. In ons voorbeeld met 22% kosten is de NAR € 15.444 ÷ € 383.000 = 4,0%.
Wat is een goede BAR of NAR?
| Type vastgoed | Indicatieve BAR |
|---|---|
| Woning in een grote stad | 4% – 5,5% |
| Woning daarbuiten | 5% – 7% |
| Kamerverhuur | 6% – 9% |
| Winkel of kantoor | 6% – 9% |
| Bedrijfsruimte | 7% – 10% |
Dit zijn ruwe indicaties; locatie, staat van het pand en huurcontracten maken veel verschil. Belangrijker is de vergelijking met je rente: ligt je NAR onder je hypotheekrente, dan verlaagt elke extra euro lening je rendement op eigen vermogen.
Verder kijken dan de aanvangsrendementen
BAR en NAR zeggen iets over het eerste jaar. Voor een compleet beeld kijk je ook naar:
- Cashflow: wat houd je per maand over na rente en aflossing?
- Rendement op eigen vermogen: wat verdien je op je eigen inleg?
- IRR: het totaalrendement inclusief waardestijging en verkoop.
- ICR en DSCR: kan de huur de rente en aflossing dragen? Daar kijkt je bank naar.
Lees meer in BAR, NAR, ICR en DSCR uitgelegd.
Rendement en box 3 of BV in één minuut, zonder account.
Dit artikel is algemeen van aard en geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Zie ook onze disclaimer.
