Kengetallen
Deze kengetallen gebruiken beleggers en financiers om een pand te beoordelen. Met formule, uitleg en een rekenvoorbeeld: een woning van € 350.000 met € 1.650 huur per maand, 22% kosten en 70% financiering tegen 5,25%.
Bruto jaarhuur ÷ totale investering (koopsom + kosten koper)
Een snelle eerste toets: wat levert het pand bruto op ten opzichte van wat je erin stopt? Voor woningen ligt de BAR vaak tussen 4% en 6%, voor bedrijfsvastgoed hoger.
Voorbeeld: € 19.800 ÷ € 383.000 = 5,2%
(Bruto huur − exploitatiekosten) ÷ totale investering
Eerlijker dan de BAR, omdat de kosten voor onderhoud, OZB, verzekering, beheer en VvE eraf gaan. Ligt je NAR onder de hypotheekrente, dan werkt lenen tegen je (negatieve hefboom).
Voorbeeld: € 15.444 ÷ € 383.000 = 4,0%
(Netto huur − rente) ÷ eigen geld
Wat verdien je op het geld dat je zelf inlegt? Aflossing tellen we niet als kosten, want daarmee bouw je vermogen op.
Voorbeeld: (€ 15.444 − € 12.863) ÷ € 138.000 = 1,9%
Het jaarlijkse rendement over alle kasstromen, inclusief verkoop
Neemt cashflow, aflossing, waardestijging en verkoopkosten mee over de hele looptijd. Daarmee vergelijk je vastgoed met andere beleggingen.
Voorbeeld: Bij 2,5% waardestijging en verkoop na 10 jaar: 6,2%
Koopsom ÷ bruto jaarhuur
Hoeveel jaar huur betaal je voor het pand? Een factor van 17 betekent dat de koopsom 17 keer de jaarhuur is. Hoe lager, hoe hoger het rendement.
Voorbeeld: € 350.000 ÷ € 19.800 = 17,7
Netto huur ÷ rente per jaar
Belangrijk voor je bank: kan de huur de rente ruim betalen? Veel financiers willen minimaal 1,25 zien. Bij een hogere rente daalt je ICR en dus wat je kunt lenen.
Voorbeeld: € 15.444 ÷ € 12.863 = 1,20
Netto huur ÷ (rente + aflossing)
Als de ICR, maar dan inclusief aflossing. Relevant als je bank aflossing verplicht stelt.
Voorbeeld: Zonder aflossing gelijk aan de ICR
Hypotheek ÷ waarde in verhuurde staat
Hoe hoog is je lening ten opzichte van de waarde? Bij beleggingspanden is 70% tot 80% gebruikelijk. Een lagere LTV geeft vaak een lagere rente.
Voorbeeld: € 245.000 ÷ € 350.000 = 70%
Alle kengetallen live, zonder account.
Kennisbank
De BAR is het eerste getal dat beleggers naar elkaar roepen. Maar zonder de NAR en je financiering zegt hij weinig. Zo reken je beide uit.
Lees artikel
Met minder eigen geld meer vastgoed kopen klinkt aantrekkelijk. Maar bij een rente boven 5% werkt de hefboom niet altijd in je voordeel.
Lees artikel
Een BV betaalt maar 19% over de eerste € 200.000 winst. Maar zodra je geld privé wilt hebben, komt box 2 erbij. Voor wie loont het echt?
Lees artikelJe ICR en LTV bepalen hoeveel een geldverstrekker wil lenen. Een adviseur van Financieringsgilde Groningen legt je cijfers naast de voorwaarden van meer dan 60 geldverstrekkers.