Vastgoed in een BV: wanneer loont het (en wanneer niet)?

Hoe wordt vastgoed in een BV belast?

In een BV wordt je vastgoed belast als onderneming. De BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst: huur min kosten, rente en eventuele afschrijving. In 2026 is dat 19% tot € 200.000 winst en 25,8% daarboven. Verkoopt de BV het pand, dan valt ook de verkoopwinst onder de vennootschapsbelasting.

Wil je de winst privé gebruiken, dan keert de BV dividend uit. Daarover betaal je box 2: 24,5% tot € 68.843 en 31% daarboven (2026, per persoon). Tel je beide lagen op, dan kom je op een gecombineerde druk van ongeveer 39% tot 49%.

De voordelen

• Uitstel: zolang de winst in de BV blijft, betaal je geen box 2. Je kunt herinvesteren met geld waarover maar 19% belasting is betaald.
• Aftrek van alle kosten: rente, onderhoud, beheer en advieskosten zijn aftrekbaar.
• Groei: voor wie een portefeuille opbouwt, kan het lagere tarief de groei versnellen.
• Overdracht: aandelen van een BV zijn soms makkelijker te verdelen of over te dragen dan losse panden.

De nadelen

• Inbreng kost overdrachtsbelasting: breng je een pand dat je privé hebt in een BV in, dan betaal je opnieuw overdrachtsbelasting over de waarde. Voor woningen is dat 8% in 2026, voor overig vastgoed 10,4%.
• Weinig afschrijving: je mag alleen afschrijven tot de bodemwaarde. Voor verhuurde panden is dat 100% van de WOZ-waarde, dus in de praktijk vaak niets.
• Kosten: een BV kost jaarlijks geld aan accountant, jaarrekening en aangiften. Reken op € 1.500 tot € 3.000.
• Dubbele heffing bij uitkeren: heb je de huur privé nodig, dan betaal je vennootschapsbelasting én box 2.
• Financiering: geldverstrekkers vragen vaak een persoonlijke borgstelling. Voorwaarden en rente kunnen anders zijn.

Wanneer loont het wel?

Een BV is vaak interessant als je:

• een grotere portefeuille hebt of wilt opbouwen;
• de winst grotendeels herinvesteert in plaats van privé uitgeeft;
• nieuw vastgoed direct in de BV koopt (dus geen extra overdrachtsbelasting bij inbreng);
• een hoog direct rendement hebt en weinig financiering.

Box 3 is vaak gunstiger als je één of enkele panden hebt, de huur privé gebruikt, je pand al privé bezit en, vanaf 2028, als je hypotheek je belastbare huurresultaat flink drukt.

Een rekenvoorbeeld

Neem een woning van € 350.000, gekocht met 70% financiering tegen 5,25%, € 1.650 huur per maand en 22% kosten. Bij 2,5% waardestijging per jaar en verkoop na tien jaar komt onze tool voor box 3 met het nieuwe stelsel vanaf 2028 uit op een hogere netto winst dan voor een BV. Dat komt vooral door de jaarlijkse BV-kosten en de box 2-heffing bij uitkering na verkoop.

Laat je de winst in de BV staan om verder te investeren, of heb je meerdere panden, dan verschuift het beeld. Vul je eigen cijfers in om te zien waar het omslagpunt voor jou ligt.