Box 3 vanaf 2028 voor vastgoed

Stand van zaken (oktober 2026)

Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer heeft nog niet gestemd. Het kabinet heeft aangekondigd het voorstel aan te passen met een novelle; de behandeling daarvan wordt in 2027 verwacht. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028.

Details kunnen dus nog veranderen, bijvoorbeeld de hoogte van het heffingsvrije resultaat en het percentage van de vastgoedbijtelling. Onze rekentool laat daarom zowel de huidige regels als het nieuwe stelsel zien.

Hoe vastgoed nu in box 3 wordt belast

In 2026 wordt vastgoed dat geen eigen woning is belast in het forfaitaire stelsel:

• De waarde is de WOZ-waarde. Voor verhuurde woningen met huurbescherming mag je die verlagen met de leegwaarderatio (73% tot 100%, afhankelijk van de huur).
• Over die waarde wordt een fictief rendement van 6,00% verondersteld. Over je schulden mag je 2,70% aftrekken (voorlopig percentage).
• Na het heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon betaal je 36% belasting over het rendement.
• Is je werkelijke rendement lager, dan kun je dat met de tegenbewijsregeling aantonen. Let op: daarbij telt ook de ongerealiseerde waardestijging mee, waardoor dit bij vastgoed vaak niet gunstiger uitpakt.

Het nieuwe stelsel vanaf 2028

Vanaf 2028 wil het kabinet belasting heffen over het werkelijke rendement, met een aparte regeling voor vastgoed:

• Verhuur je minstens 90% van het jaar, dan wordt de huur jaarlijks belast. Onderhoud, periodieke kosten en rente zijn aftrekbaar.
• Waardestijging wordt niet jaarlijks belast, maar pas bij verkoop (vermogenswinstbelasting).
• Niet verhuurd, zoals een tweede woning voor eigen gebruik: een bijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde.
• Beginwaarde: voor woningen die je al bezit in principe de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028. Koop je later, dan de aankoopprijs.
• Tarief en vrijstelling: 36% over het resultaat boven het heffingsvrije resultaat van € 1.800 per persoon (de novelle kan dit bedrag verlagen).
• Verliezen boven € 500 mag je verrekenen met latere jaren.

Rekenvoorbeeld

Een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 350.000, € 19.800 huur per jaar, € 4.356 kosten en een hypotheek van € 245.000 tegen 5,25% (€ 12.863 rente), zonder ander box 3-vermogen.

Het jaarlijkse verschil kan dus groot zijn bij een gefinancierd pand. Maar bij verkoop betaal je in het nieuwe stelsel 36% over de waardestijging sinds 2028. Of je er per saldo op vooruit gaat, hangt af van de looptijd en de waardeontwikkeling. Dat rekent de tool voor je uit.

Wat kun je nu doen?

• Reken je eigen situatie door met de vergelijking box 3 of BV.
• Wacht met grote stappen zoals inbreng in een BV tot de wet definitief is, tenzij er andere redenen zijn. Inbreng kost opnieuw overdrachtsbelasting.
• Bewaar je administratie: huurcontracten, kosten en rente heb je in het nieuwe stelsel elk jaar nodig.
• Kijk naar je financiering: rente wordt vanaf 2028 volledig aftrekbaar van je huur in box 3. Loopt je rentevaste periode af, bekijk dan je opties.

Bronnen: Rijksoverheid (plannen werkelijk rendement box 3), Tweede Kamer, vakpublicaties. Algemene informatie, geen fiscaal advies.