Box 3 vanaf 2028: wat verandert er voor je verhuurde woning?

De kern van de verandering

Nu betaal je in box 3 belasting over een verondersteld rendement: 6% over de waarde van je woning, minus 2,70% over je schuld. Of je woning in werkelijkheid meer of minder oplevert, maakt niet uit. Vanaf 2028 wil het kabinet dat omdraaien: je betaalt over wat je echt verdient.

Voor vastgoed komt er een aparte regeling. De huur min kosten en rente wordt elk jaar belast. De waardestijging wordt pas belast als je verkoopt. Zo hoef je niet elk jaar belasting te betalen over een waardestijging die je nog niet in handen hebt.

Is het al zeker?

Nee. De Tweede Kamer stemde in februari 2026 in met het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3. De Eerste Kamer moet nog stemmen en het kabinet werkt aan een aanpassing. De ingangsdatum van 1 januari 2028 is het doel, maar details als de vrijstelling kunnen nog veranderen.

Wat betaal je jaarlijks?

Verhuur je je woning minstens 90% van het jaar, dan wordt je netto huurresultaat belast:

• de ontvangen huur;
• min onderhoud en periodieke kosten (zoals OZB, verzekering en VvE);
• min de betaalde rente.

Over het totaal van je box 3-resultaten boven het heffingsvrije resultaat (in het voorstel € 1.800 per persoon) betaal je 36%. Heb je een flinke hypotheek, dan blijft er na rente vaak weinig belastbaar resultaat over. Dat is een groot verschil met nu, waar je hypotheek maar beperkt meetelt.

En bij verkoop?

Bij verkoop betaal je 36% over de verkoopwinst. Die bereken je ten opzichte van de beginwaarde. Had je de woning al vóór 2028, dan is dat in principe de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028. De waardestijging van vóór 2028 blijft dus onbelast. Koop je later, dan geldt je aankoopprijs.

Houd je een woning lang aan en stijgt de waarde flink, dan kan die eindafrekening het jaarlijkse voordeel deels of helemaal tenietdoen. Daarom vergelijkt onze tool niet één jaar, maar de hele periode tot en met de verkoop.

Woning (tijdelijk) niet verhuurd

Staat je woning leeg of gebruik je hem zelf, bijvoorbeeld als vakantiewoning? Dan geldt in het voorstel een vaste bijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Bij gemengd gebruik wordt het hoogste van de werkelijke huur en de bijtelling belast.

Wat kun je nu al doen?

• Zet je huur, kosten en rente per jaar netjes op een rij. Dat heb je vanaf 2028 elk jaar nodig.
• Reken door of een BV voor jou nog interessant is. Bij een flinke hypotheek is box 3 vanaf 2028 vaak gunstiger dan nu.
• Neem geen onomkeerbare stappen, zoals inbreng in een BV, voordat de wet definitief is, tenzij je er andere goede redenen voor hebt.