Box 3 of BV
Vastgoed in box 3 of in een BV?
Met de overstap naar belasting op het werkelijke rendement vanaf 2028 verandert de vraag voor veel beleggers. Vergelijk de drie scenario’s voor jouw pand, over de hele looptijd en inclusief verkoop.
In het kort
Drie scenario’s naast elkaar
| Box 3 · huidige regels | Box 3 · vanaf 2028 (voorstel) | BV | |
|---|---|---|---|
| Wat wordt belast? | Fictief rendement: 6% over de waarde (met leegwaarderatio), minus 2,70% over je schuld | Werkelijk rendement: huur min kosten en rente; waardestijging pas bij verkoop | Winst: huur min kosten, rente en BV-kosten, plus verkoopwinst |
| Tarief | 36% | 36% | 19% tot € 200.000, daarboven 25,8%; bij uitkering box 2 (24,5% / 31%) |
| Vrijstelling | Heffingsvrij vermogen € 59.357 p.p. | Heffingsvrij resultaat € 1.800 p.p. (kan nog wijzigen) | Geen |
| Waardestijging | Niet apart belast | Belast bij verkoop (t.o.v. WOZ 1-1-2028 of aankoopprijs) | Belast bij verkoop (t.o.v. boekwaarde) |
| Aankoop / inbreng | Overdrachtsbelasting bij aankoop | Overdrachtsbelasting bij aankoop | Bij inbreng van een bestaand pand opnieuw overdrachtsbelasting |
| Past vaak bij | Hoge financiering, lage huur t.o.v. WOZ | Hoog direct rendement, weinig rente | Grotere portefeuilles, herinvesteren van winst |
Rekentool
Bereken je rendement
Opbouw van je investering
Exploitatie in jaar 1
Betaalde belasting, opgeteld per jaar
Inclusief de belasting over de verkoopwinst in het laatste jaar. In box 3 vanaf 2028 en in de BV wordt de waardestijging pas bij verkoop belast.
Belasting per jaar bekijken
Zo rekenen we. ‘Verwacht voordeligst’ vergelijkt box 3 met het nieuwe stelsel en de BV; het scenario met de huidige regels laat zien wat er gebeurt als het oude stelsel blijft. Box 3 tot en met 2027 volgens het forfaitaire stelsel van 2026 (met leegwaarderatio en tegenbewijsregeling), vanaf 2028 volgens het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement: huur min kosten en rente jaarlijks belast, waardestijging pas bij verkoop. De BV betaalt vennootschapsbelasting (19% / 25,8%) en bij uitkering box 2 (24,5% / 31%). Het nieuwe box 3-stelsel is nog niet door de Eerste Kamer aangenomen. Dit is een indicatie, geen fiscaal advies.
Waarde, hypotheek en cashflow over 15 jaar
| Jaar | Huur | Kosten | Rente | Cashflow | Hypotheek | Marktwaarde |
|---|
Je berekening staat in deze link. Bewaar hem of stuur hem door: wie hem opent, ziet dezelfde cijfers. We slaan niets op onze server op.
Gratis rapport
Ontvang je berekening als PDF
Alle kengetallen, de vergelijking box 3 of BV en je prognose op een rij, in je mailbox. Handig voor je bank, je accountant of om later rustig terug te lezen.
- Rendement, cashflow en de kengetallen die financiers gebruiken
- Box 3 nu, box 3 vanaf 2028 en een BV naast elkaar
- Een link waarmee je je berekening later weer opent
- Geen account nodig, geen nieuwsbrief zonder je toestemming
Waar hangt de keuze van af?
Er is geen standaardantwoord. De uitkomst draait om een paar factoren die de tool allemaal meeneemt:
- Direct rendement. In het nieuwe box 3-stelsel betaal je jaarlijks 36% over je netto huur. In een BV is dat 19% vennootschapsbelasting, maar komt er box 2 bij als je uitkeert.
- Financiering. Rente is in beide gevallen aftrekbaar. In het huidige box 3-stelsel levert een hypotheek alleen een forfaitaire aftrek van 2,70% op.
- Looptijd en waardestijging. Hoe langer je aanhoudt, hoe zwaarder de belasting op de verkoopwinst weegt en hoe meer de jaarlijkse BV-kosten oplopen.
- Wat je met de winst doet. Laat je winst in de BV staan om te herinvesteren, dan stel je box 2 uit. Heb je de huur privé nodig, dan betaal je in een BV twee keer belasting.
- Nieuw of bestaand pand. Een pand dat je al privé hebt, kost bij inbreng in een BV opnieuw overdrachtsbelasting. Dat moet je eerst terugverdienen.
De tool is een hulpmiddel om richting te kiezen, geen fiscaal advies. Bespreek een overstap naar een BV altijd met je fiscalist of accountant.
Kan ik mijn vastgoed later nog naar een BV overbrengen?
Ja, maar bij inbreng van een pand in een BV betaal je opnieuw overdrachtsbelasting over de waarde (8% voor woningen in 2026, 10,4% voor overig vastgoed), plus notariskosten. Soms is een vrijstelling of een ruisende inbreng mogelijk; laat dit vooraf goed uitzoeken.
Mag ik in een BV afschrijven op mijn pand?
Alleen tot de bodemwaarde. Voor verhuurde panden is die bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde. Omdat de boekwaarde meestal niet onder de WOZ-waarde ligt, kun je in de praktijk vaak weinig of niets afschrijven. Onze tool rekent daarom zonder afschrijving.
Wat gebeurt er met de winst in de BV?
De BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst. Zolang je de winst in de BV laat, betaal je geen box 2-belasting en kun je herinvesteren. Pas bij uitkering aan jou als aandeelhouder betaal je box 2: 24,5% tot € 68.843 en 31% daarboven (2026, per persoon).
Is een BV duurder in onderhoud?
Ja. Reken op kosten voor een accountant, jaarrekening, aangiften en een zakelijke rekening: vaak € 1.500 tot € 3.000 per jaar. In de tool kun je dit bedrag aanpassen.
Kan ik financieren in een BV?
Ja, veel geldverstrekkers financieren beleggingspanden in een BV. Vaak vragen ze een hoofdelijke aansprakelijkheid of borgstelling van de aandeelhouder. De voorwaarden en rente kunnen afwijken van financiering op privénaam. Wij vergelijken dat graag voor je.
Kennisbank
Lees verder in de kennisbank
Vastgoed in een BV: wanneer loont het (en wanneer niet)?
Een BV betaalt maar 19% over de eerste € 200.000 winst. Maar zodra je geld privé wilt hebben, komt box 2 erbij. Voor wie loont het echt?
Lees artikel
Box 3 vanaf 2028: wat verandert er voor je verhuurde woning?
Het fictieve rendement van 6% maakt plaats voor belasting over je echte huurresultaat. Voor gefinancierde woningen kan dat jaarlijks veel schelen, maar bij verkoop komt er een rekening bij.
Lees artikel
Overdrachtsbelasting voor beleggers: 8% in 2026, 7% in 2027?
Van 10,4% naar 8%, en mogelijk naar 7%. De lagere overdrachtsbelasting maakt beleggen in woningen goedkoper. Zo werkt het door in je rendement.
Lees artikelTwijfel je tussen box 3 en een BV?
Een rekentool geeft richting, maar jouw situatie is uniek. Een adviseur van Financieringsgilde Groningen kijkt vrijblijvend mee naar je financiering en stemt de fiscale kant af met je accountant.