Financiering
Hefboom bij vastgoed: wanneer verhoogt lenen je rendement?
Met minder eigen geld meer vastgoed kopen klinkt aantrekkelijk. Maar bij een rente boven 5% werkt de hefboom niet altijd in je voordeel.
Het principe
Financier je een pand deels met een hypotheek, dan verdien je het rendement over het hele pand terwijl je maar een deel zelf inlegt. Zolang het pand meer oplevert dan de lening kost, stijgt je rendement op eigen vermogen. Dat is de positieve hefboom.
De vuistregel: NAR versus rente
Vergelijk je netto aanvangsrendement (NAR) met je hypotheekrente:
- NAR hoger dan de rente: meer lenen verhoogt je directe rendement op eigen geld.
- NAR lager dan de rente: meer lenen verlaagt je directe rendement. Je rekent dan op waardestijging om alsnog goed te verdienen.
Bij een NAR van 4% en een rente van 5,25% kost elke geleende euro dus geld. Dat zie je terug in een lage of negatieve cashflow.
Waardestijging telt ook mee
Het totaalrendement (IRR) neemt ook de waardestijging mee. Stijgt een pand van € 350.000 met 2,5% per jaar, dan groeit je vermogen met bijna € 9.000 per jaar, ongeacht hoeveel je hebt geleend. Over je eigen inleg van € 138.000 is dat ruim 6%. Daardoor kan de totale hefboom positief zijn, terwijl de directe hefboom negatief is. Het risico zit erin dat waardestijging niet gegarandeerd is.
Wat je bank wil zien
Geldverstrekkers kijken naar de rentedekking (ICR): netto huur gedeeld door rente. Veel banken willen minimaal 1,25. Bij een hogere rente daalt je ICR en kun je minder lenen. Zet de rente in de tool op een actueel tarief, bijvoorbeeld van Bedrijfshypotheekvergelijker.nl, en kijk wat het met je ICR en cashflow doet.
Schuif met de LTV en zie direct wat het doet met je rendement.
Dit artikel is algemeen van aard en geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Zie ook onze disclaimer.
