Afschrijven op vastgoed in een bv: hoe de bodemwaarde je aftrek beperkt

Wat is afschrijven op vastgoed?

Een gebouw slijt. Fiscaal mag je die waardevermindering over de jaren als kosten nemen: dat heet afschrijven. In een bv verlaagt afschrijving de winst, en dus de vennootschapsbelasting.

Op de grond onder het pand mag je nooit afschrijven, want grond slijt niet. Je verdeelt de aankoopprijs daarom eerst over grond en opstal. Op de opstal schrijf je af over de verwachte gebruiksduur, vaak 30 tot 50 jaar, rekening houdend met een restwaarde.

Voor gebouwen geldt daarnaast een grens: je mag niet verder afschrijven dan de bodemwaarde.

De bodemwaarde: de WOZ-waarde

De bodemwaarde is een fiscaal begrip. Het heeft niets te maken met de waarde van de grond. Het is de ondergrens waaronder de fiscale boekwaarde van je gebouw niet mag zakken.

• In de vennootschapsbelasting is de bodemwaarde de WOZ-waarde, voor verhuurde panden en voor panden in eigen gebruik.
• In de inkomstenbelasting geldt sinds 1 januari 2024 hetzelfde. Daarvoor was de bodemwaarde voor een pand in eigen gebruik 50% van de WOZ-waarde. Voor panden die toen al in gebruik waren, geldt onder voorwaarden overgangsrecht.
• In box 3 bestaat geen afschrijving. Daar betaal je belasting over een forfaitair rendement, ongeacht slijtage.

Ligt de boekwaarde boven de WOZ-waarde, dan mag je afschrijven tot je die WOZ-waarde bereikt. Ligt hij er al onder of op, dan mag je niet afschrijven. Omdat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld, kan dat per jaar verschillen.

Rekenvoorbeeld: een verhuurd bedrijfspand in een bv

Je bv koopt een verhuurde bedrijfsruimte voor € 550.000. Daarbij komen 10,4% overdrachtsbelasting (€ 57.200) en € 7.800 overige kosten. De aanschafprijs is dus € 615.000. Daarvan rekenen we € 150.000 toe aan de grond. Je schrijft de opstal van € 465.000 af in 40 jaar, zonder restwaarde: € 11.625 per jaar.

Bij een WOZ-waarde van € 500.000 heb je ruimte voor € 115.000 afschrijving. Blijft de WOZ-waarde gelijk, dan duurt het bijna tien jaar voor die ruimte op is. Stijgt de WOZ-waarde 3% per jaar, dan haalt de bodemwaarde de boekwaarde al na ongeveer vier à vijf jaar in. Bij een WOZ-waarde van € 650.000 mag je vanaf het begin niets afschrijven.

We rekenen met het tarief van 19% over de eerste € 200.000 winst. Daarboven is het 25,8%, en is het voordeel per euro afschrijving dus groter.

Afschrijving is vooral uitstel

Afschrijving verlaagt je boekwaarde. Verkoopt de bv het pand later, dan is de fiscale winst bij verkoop het verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde. Elke euro die je hebt afgeschreven, komt bij verkoop dus terug in de winst.

Het voordeel is daardoor vooral een rentevoordeel: je betaalt de belasting later. Dat kan nog steeds de moeite waard zijn, omdat je tussentijds meer kasstroom overhoudt voor rente, aflossing of onderhoud. Maar het is geen definitieve besparing, tenzij het tarief bij verkoop lager is dan bij de afschrijving.

Reken bij een vastgoed-bv dus niet op afschrijving als vaste aftrekpost. Zie het als een tijdelijke meevaller die afhangt van de WOZ-waarde.

Hoe de rekentool hiermee omgaat

Omdat de ruimte voor afschrijving per pand en per jaar verschilt, rekent onze rekentool in de bv-vergelijking zonder afschrijving. Dat is een voorzichtige aanname. Heeft jouw pand een boekwaarde ruim boven de WOZ-waarde, dan valt de vennootschapsbelasting in de eerste jaren iets lager uit dan de tool laat zien.

Hoe een bv zich verder verhoudt tot box 3, met vennootschapsbelasting, box 2 en de kosten van inbreng, lees je op box 3 of bv en in ons artikel over vastgoed in een bv. Voor je eigen situatie, zoals de verdeling over grond en opstal en het overgangsrecht, schakel je een fiscalist in.

Reken je eigen pand door

Vul je koopsom, huur en financiering in de rekentool in en vergelijk direct box 3 met een bv, zonder account. Wil je weten hoe de financiering past bij een pand in een bv? Financieringsgilde Groningen, Kattegat 6-8 in Groningen, rekent het graag met je door.