Financiering
Rekenvoorbeeld: wat doet een hogere rente met je cashflow en ICR?
De rente loopt op. Met één verhuurde woning en drie renteniveaus zie je hoe snel je cashflow, je rentedekking en je rendement onder druk komen.
Waarom dit rekenvoorbeeld nu?
De rente staat weer in de belangstelling. De ECB verhoogde de depositorente in september naar 2,50% en vergadert op 29 oktober opnieuw. Ook de Euribor loopt op. Voor vastgoedbeleggers met een lening is de vraag simpel: hoeveel rente kan mijn pand hebben?
Daarom rekenen we één verhuurde woning door met onze rekentool bij drie renteniveaus: 4,25%, 5,25% en 6,25%. Zo zie je wat één procentpunt rente doet met je cashflow, je rentedekking (ICR) en je rendement.
De aannames
- Verhuurde woning, koopsom € 350.000, gekocht in 2026.
- Overdrachtsbelasting 8% (€ 28.000) en € 5.000 overige aankoopkosten: totale investering € 383.000.
- Huur € 1.650 per maand, geen leegstand. Exploitatiekosten 22% van de huur.
- Hypotheek 70% van de waarde: € 245.000, aflossingsvrij. Eigen vermogen € 138.000.
- Huur, kosten en waarde stijgen 2,5% per jaar; verkoop na tien jaar met 1,5% verkoopkosten.
De netto huur na kosten (NOI) is in het eerste jaar € 15.444. Die blijft in alle varianten gelijk; alleen de rente verschilt.
De uitkomsten bij drie renteniveaus
| Jaar 1 | 4,25% | 5,25% | 6,25% |
|---|---|---|---|
| Netto huur (NOI) | € 15.444 | € 15.444 | € 15.444 |
| Rente | € 10.413 | € 12.863 | € 15.313 |
| Cashflow voor belasting | € 5.032 | € 2.582 | € 132 |
| ICR (NOI ÷ rente) | 1,48 | 1,20 | 1,01 |
| Rendement op eigen vermogen | 3,65% | 1,87% | 0,10% |
Elk procentpunt rente kost hier € 2.450 per jaar. Bij 6,25% blijft er van de huur na kosten vrijwel niets over: de ICR zakt naar 1,01. Elke tegenvaller, zoals een maand leegstand of een onverwachte reparatie, maakt de cashflow dan negatief.
Over tien jaar gerekend, inclusief waardestijging en verkoop, ziet het beeld er zo uit:
| Tien jaar | 4,25% | 5,25% | 6,25% |
|---|---|---|---|
| Totale winst voor belasting | € 127.209 | € 102.709 | € 78.209 |
| Rendement op eigen vermogen (IRR) | 7,8% | 6,2% | 4,7% |
| Netto winst box 3, voorgesteld stelsel vanaf 2028 | € 82.183 | € 64.739 | € 46.779 |
De waardestijging houdt het totaalrendement overeind, ook bij een hoge rente. Maar die winst komt pas bij verkoop; de lasten betaal je elke maand. Lees meer over IRR en andere kengetallen op rendement en kengetallen.
De box 3-cijfers vanaf 2028 gaan uit van de Wet werkelijk rendement box 3. Dat is een wetsvoorstel: de Eerste Kamer heeft nog niet ingestemd en het kabinet werkt aan een novelle. De uitkomst kan dus nog veranderen.
Waarom de ICR zo belangrijk is
De ICR (interest coverage ratio) laat zien hoe vaak je de rente kunt betalen uit de netto huur. Geldverstrekkers gebruiken hem om te bepalen hoeveel je mag lenen. Veel aanbieders hanteren een minimale rentedekking; de precieze norm en de manier van rekenen verschillen per geldverstrekker.
Een hogere rente raakt je dus twee keer: je cashflow daalt, en bij een nieuwe aanvraag of herfinanciering kan het maximale leenbedrag omlaag gaan. Wie nu herfinanciert, kan merken dat de bank een lagere lening toestaat dan bij de aankoop.
Moet je ook aflossen, dan wordt het krapper. Los je in dit voorbeeld 2% per jaar af (€ 4.900) bij 6,25% rente, dan is de schuldendienst hoger dan de netto huur: de DSCR zakt naar 0,76 en je legt in jaar 1 ruim € 4.700 bij.
Wat kun je doen?
- Leen minder. Met 60% in plaats van 70% financiering (€ 210.000) is de ICR bij 6,25% nog 1,18 en de cashflow € 2.319 per jaar.
- Zet de rente langer vast als zekerheid over je lasten belangrijker is dan een mogelijk lagere variabele rente.
- Reken met een buffer. Test je plan altijd met een rente die 1 tot 2 procentpunt hoger ligt dan vandaag.
- Kijk kritisch naar de exploitatiekosten. Een paar procent hogere kosten heeft hetzelfde effect als een hogere rente.
Meer over het effect van lenen op je rendement lees je in de hefboom van lenen. Twijfel je over box 3 of een bv, vergelijk dan de scenario's op box 3 of bv. Voor persoonlijk fiscaal advies schakel je een fiscalist in.
Reken het uit voor je eigen pand
Elk pand is anders. Vul in de rekentool je eigen koopsom, huur, kosten en rente in en speel met het renteniveau om te zien waar jouw grens ligt. Wil je weten wat je bij de huidige rente kunt lenen? Financieringsgilde Groningen, Kattegat 6-8 in Groningen, rekent het graag met je door.
Cashflow, ICR en rendement in één minuut, zonder account.
Dit artikel is algemeen van aard en geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Zie ook onze disclaimer.
