Actueel
Box 3 in 2027: halve vrijstelling en hoger forfait voorgesteld
Een lagere vrijstelling en een hoger forfaitair rendement op vastgoed: voor een belegger met één verhuurde woning kan de box 3-aanslag over 2027 bijna verdubbelen. Het is nog een voorstel, maar de stemmingen naderen.
Wat stelt het kabinet voor?
In een brief van 29 september 2026 heeft het kabinet het Belastingplan 2027 aangevuld met twee maatregelen voor box 3 die vastgoedbeleggers direct raken:
- Het heffingsvrij vermogen daalt van € 59.357 per persoon in 2026 naar € 30.846 in 2027. Met fiscaal partner is dat € 61.692.
- Het forfaitaire rendement op overige bezittingen stijgt met een extra 1,5 procentpunt, naar ongeveer 7,9%. Onder overige bezittingen valt ook je verhuurde woning. In 2026 is dat percentage 6,00%.
De tegenbewijsregeling blijft bestaan. Kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire, dan betaal je over dat lagere rendement.
Dit zijn voorstellen. De Tweede Kamer stemt volgens de planning op 12 november 2026 over het Belastingplan 2027, de Eerste Kamer op 15 december 2026. Tot die tijd kunnen de bedragen nog veranderen. Onze rekentool rekent daarom nog met de huidige waarden.
Waarom vastgoedbeleggers het hardst geraakt worden
In box 3 betaal je belasting over een verondersteld rendement. Voor vastgoed is dat het forfait voor overige bezittingen, berekend over de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. Je hypotheek telt mee als schuld, maar tegen een veel lager forfait: voorlopig 2,70% in 2026.
Juist dat verschil maakt de verhoging voor beleggers met een gefinancierde woning zwaar. Stijgt het forfait op je woning met bijna 1,9 procentpunt, terwijl het forfait op je schuld gelijk blijft, dan stijgt je fictieve rendement over je eigen vermogen veel sterker dan 1,9 procentpunt. Hoe hoger je hypotheek, hoe groter dat hefboomeffect. Meer over hoe financiering je rendement beïnvloedt lees je in onze uitleg over rendement en kengetallen.
Rekenvoorbeeld: één verhuurde woning
Neem een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 400.000 en een huur van € 1.400 per maand (€ 16.800 per jaar, 4,2% van de WOZ). De leegwaarderatio is dan 95%, dus de woning telt mee voor € 380.000. Je hebt een hypotheek van € 250.000.
| 2026 (huidig) | 2027 (voorstel) | |
|---|---|---|
| Waarde woning in box 3 | € 380.000 | € 380.000 |
| Schuld na drempel (€ 3.800) | € 246.200 | € 246.200 |
| Forfait woning | 6,00% | 7,87% |
| Fictief rendement (na schuld) | € 16.153 | € 23.259 |
| Heffingsvrij vermogen | € 59.357 | € 30.846 |
| Belastbaar voordeel | € 8.987 | € 17.897 |
| Box 3-belasting (36%) | € 3.235 | € 6.443 |
De aanslag stijgt in dit voorbeeld met ruim € 3.200, bijna een verdubbeling. Zonder hypotheek is het verschil kleiner in verhouding: dan gaat de belasting van € 6.926 naar € 9.892.
Aannames: je bent alleenstaand, hebt verder geen box 3-vermogen, het schuldenforfait voor 2027 is gelijk aan de voorlopige 2,70% van 2026 (het definitieve percentage wordt pas begin 2028 vastgesteld) en de leegwaarderatiotabel blijft ongewijzigd. Wij rekenen met 7,87%; sommige bronnen noemen 7,88%.
Wanneer helpt de tegenbewijsregeling?
Met een forfait van bijna 8% op vastgoed wordt de tegenbewijsregeling voor meer beleggers interessant. Bij het werkelijke rendement tellen de huur, min kosten en betaalde rente, plus de waardeverandering van de woning, ook als je niet verkoopt.
In het voorbeeld hierboven is de netto huur na kosten en rente bescheiden. Maar stijgt de WOZ-waarde flink, dan telt die stijging volledig mee in je werkelijke rendement. In jaren met sterke prijsstijgingen levert tegenbewijs dus weinig op; in jaren met een vlakke of dalende markt kan het veel schelen. Houd daarom je huur, kosten en rente per jaar goed bij.
En vanaf 2028?
Het voorstel voor 2027 is een overbrugging. Vanaf 2028 wil het kabinet overstappen op belasting over het werkelijke rendement, met voor vastgoed een vermogenswinstbelasting: jaarlijks belasting over het huurresultaat en pas bij verkoop over de waardestijging. Dat is het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3. De Tweede Kamer stemde in februari 2026 in; de Eerste Kamer heeft nog niet gestemd.
Het kabinet werkt aan een aanpassing van dat wetsvoorstel (een novelle). Daarin zou het heffingsvrije resultaat dalen van € 1.800 naar € 1.000 per persoon. Volgens de planning brengt de Raad van State op 28 oktober advies uit en dient het kabinet de novelle uiterlijk 2 november in. Op onze pagina over box 3 vanaf 2028 houden we de stand van zaken bij.
Wat kun je nu doen?
- Reken je eigen situatie door met de huidige regels, en houd rekening met een hogere aanslag over 2027 als het voorstel wordt aangenomen.
- Bewaar je administratie: huurinkomsten, kosten, rente en waarde per 1 januari. Die heb je nodig voor tegenbewijs, en vanaf 2028 hoe dan ook.
- Neem geen overhaaste stappen, zoals inbreng in een BV, puur vanwege dit voorstel. Inbreng kost overdrachtsbelasting en is lastig terug te draaien. Vergelijk eerst op box 3 of BV.
Wil je weten wat dit betekent voor de financiering van je portefeuille? Financieringsgilde Groningen (Kattegat 6-8, Groningen) kijkt met je mee naar je cashflow na belasting.
Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal advies. Bespreek je eigen situatie met een fiscalist.
Box 3 en BV naast elkaar, in één minuut en zonder account.
Bronnen
Dit artikel is algemeen van aard en geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Zie ook onze disclaimer.
