Kapitalisatiefactor: hoeveel jaar huur betaal je voor een pand?

Wat is de kapitalisatiefactor?

De kapitalisatiefactor, ook wel huurfactor of multiplier, geeft aan hoeveel keer de jaarhuur je betaalt voor een pand:

Kapitalisatiefactor = koopsom ÷ bruto jaarhuur

Koop je een woning voor € 350.000 die € 1.650 per maand opbrengt (€ 19.800 per jaar), dan is de factor 350.000 ÷ 19.800 = 17,7. Je betaalt dus bijna achttien jaar huur.

De factor is het omgekeerde van het bruto aanvangsrendement. Een factor van 20 staat gelijk aan een BAR van 5%, een factor van 12,5 aan 8%. Hoe hoger de factor, hoe duurder het pand ten opzichte van de huur. Meer over de BAR lees je in BAR en NAR berekenen.

Met of zonder kosten koper?

Vraagprijzen van beleggingspanden staan meestal kosten koper (k.k.). Overdrachtsbelasting, notaris en taxatie komen dan nog bovenop de koopsom. Een makelaar rekent de factor vaak over de koopsom zonder kosten. Wil je weten wat jij werkelijk betaalt, reken dan met de totale investering.

Vooral bij bedrijfsvastgoed scheelt dat veel, omdat het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% geldt. Voor woningen die je niet zelf bewoont, is het tarief in 2026 8%.

Wat is een normale factor?

Een "goede" factor bestaat niet; hij hangt af van het risico dat je als belegger loopt. Grofweg geldt:

• Hoge factor (bijvoorbeeld 18 tot 25): woningen in populaire steden, nieuwbouw, lange huurcontracten met sterke huurders. Weinig risico, dus beleggers accepteren een lager aanvangsrendement.
• Lage factor (bijvoorbeeld 10 tot 14): bedrijfshallen, winkels buiten de kernwinkelstraat, kantoren op minder gewilde plekken of panden met korte huurcontracten. Meer risico op leegstand, dus een hoger rendement.

Dit zijn ruwe bandbreedtes. Locatie, staat van onderhoud, energielabel en de looptijd van de huurcontracten maken binnen elk segment veel verschil.

Waarom de factor niet je terugverdientijd is

Een factor van 18 betekent niet dat je je investering in achttien jaar terugverdient. De factor kijkt naar de bruto huur en laat veel weg:

• Exploitatiekosten zoals onderhoud, OZB, verzekering en beheer. Bij woningen gaat daar al snel 20% tot 30% van de huur aan op.
• Leegstand en huurderving.
• Financiering: met een hypotheek betaal je rente en is je rendement op eigen vermogen iets heel anders.
• Belasting: box 3 of vennootschapsbelasting en box 2 bij een bv.
• Waardeontwikkeling: een pand dat in waarde stijgt of daalt, verandert je totaalrendement.

Een lage factor kan dus een kans zijn, maar ook een teken van hoge kosten of een groot leegstandsrisico. Bekijk daarom altijd ook de NAR, de cashflow na rente en het rendement op je eigen inleg. Op rendement en kengetallen lees je hoe die samenhangen.

Zo gebruik je de factor wel

De kapitalisatiefactor is vooral handig als snelle eerste toets. Ligt de factor van een pand flink boven die van vergelijkbare panden in dezelfde buurt, dan is de vraagprijs hoog of de huur laag. Ligt hij er ver onder, zoek dan uit waarom.

Je kunt de factor ook omdraaien om een bod te onderbouwen. Vind je voor een bedrijfshal een factor van 12 over de koopsom passend en is de huur € 72.000, dan kom je uit op € 864.000 kosten koper.

Wil je weten wat een pand na kosten, financiering en belasting werkelijk oplevert? Vul koopsom, huur en hypotheek in de rekentool in. Wil je het na het rekenen bespreken, neem dan contact op met Financieringsgilde Groningen aan de Kattegat 6-8 in Groningen. Voor persoonlijk fiscaal advies verwijzen we je naar een fiscalist.