Rendement op eigen vermogen of IRR: welk rendement zegt iets over je belegging?

Twee rendementen, twee verhalen

Wie een beleggingspand doorrekent, krijgt al snel meerdere rendementen te zien. Twee daarvan worden vaak door elkaar gehaald: het rendement op eigen vermogen in een jaar en het totaalrendement over de hele looptijd, de IRR.

Ze meten iets anders. Het eerste zegt hoeveel cash je pand nu oplevert ten opzichte van je eigen inleg. Het tweede telt alles mee wat je in de jaren tot verkoop ontvangt, inclusief de waardestijging. Bij een belegging met een lening kunnen ze zelfs de andere kant op bewegen.

Wat meten ze precies?

• Rendement op eigen vermogen (jaar 1). De cashflow voor belasting in het eerste jaar, dus netto huur min rente en aflossing, gedeeld door je eigen inbreng. Dat is je "direct rendement": wat er aan het einde van het jaar echt op je rekening staat.
• IRR (internal rate of return). Het gemiddelde jaarlijkse rendement over de hele periode, inclusief alle cashflows en de opbrengst bij verkoop min de restschuld. De IRR houdt rekening met het moment waarop geld binnenkomt: een euro nu telt zwaarder dan een euro over tien jaar.

Andere kengetallen, zoals BAR, NAR en de kapitalisatiefactor, zeggen iets over het pand zelf, los van je financiering. Die lees je terug op rendement en kengetallen.

Rekenvoorbeeld: dezelfde woning, drie financieringen

We rekenen één verhuurde woning door met de rekentool. Alleen de financiering verschilt.

• Koopsom € 350.000, aankoop in 2026 met 8% overdrachtsbelasting en € 5.000 overige kosten: totale investering € 383.000.
• Huur € 1.650 per maand, geen leegstand, exploitatiekosten 22%. Netto huur in jaar 1: € 15.444.
• Lening aflossingsvrij tegen 5,25% rente.
• Huur, kosten en waarde stijgen 2,5% per jaar; verkoop na tien jaar met 1,5% verkoopkosten.
• Alle bedragen zijn vóór belasting.

Het direct rendement daalt van 4,03% naar 1,87% naarmate je meer leent. Tegelijk stijgt de IRR van 5,6% naar 6,2%. Hoe kan dat?

Waarom ze uit elkaar lopen

De netto huur levert 4,03% op de totale investering. De rente kost 5,25%. Elke geleende euro kost dus meer dan hij in het eerste jaar aan huur oplevert. Daarom zakt je direct rendement als je meer leent: de rente eet een steeds groter deel van de huur op.

Over tien jaar telt ook de waardestijging mee. Het pand stijgt in dit voorbeeld 2,5% per jaar in waarde, over het hele bedrag van € 350.000, ook over het deel dat je hebt geleend. Huur plus waardestijging samen leveren meer op dan 5,25%. Dan werkt de hefboom in je voordeel en stijgt de IRR met de lening mee.

Welk getal moet je gebruiken?

Allebei, want ze beantwoorden verschillende vragen.

• Kun je de lasten dragen? Kijk naar het direct rendement en de ICR. Een direct rendement van 1,87% betekent dat er per jaar maar € 2.582 overblijft. Een maand leegstand of een flinke reparatie maakt dat bedrag al negatief.
• Is de belegging de moeite waard? Kijk naar de IRR, maar besef dat die voor een groot deel uit een verwachte verkoopwinst bestaat die je pas aan het einde ontvangt.
• Hoeveel risico loop je? Vergelijk de IRR's met en zonder lening. Het extra rendement van 0,6 procentpunt bij 70% financiering is de beloning voor meer rente-, leegstand- en waarderisico.

Een hoge IRR met een laag direct rendement is een belegging die vooral rust op de toekomst. Dat kan prima zijn, zolang je de tussenliggende jaren kunt overbruggen.

Belasting verandert het beeld nog. In box 3 of in een bv pakt dezelfde belegging verschillend uit. Vergelijk dat op box 3 of bv; voor je eigen situatie schakel je een fiscalist in.

Reken het uit voor je eigen pand

Vul in de rekentool je eigen koopsom, huur en financiering in en verschuif de LTV. Je ziet direct wat er gebeurt met je direct rendement, je ICR en je IRR. Wil je weten hoeveel je bij de huidige rente kunt lenen, en tegen welke voorwaarden? Financieringsgilde Groningen, Kattegat 6-8 in Groningen, rekent het graag met je door.